Содержание статьи

С января 2016 года были введены существенные законодательные изменения, затронувшие нотариальное удостоверение сделок.

В частности, был существенно расширен перечень сделок и соглашений, подлежащих обязательному нотариальному заверению.

Напомним, что до введения нормативных изменений в императивном порядке нужно было удостоверять лишь следующие виды правовых соглашений:

  • ипотечный договор;
  • соглашение ренты;
  • соглашение пожизненного содержания с иждивением;
  • завещание;
  • брачный договор.

Все остальные разновидности сделок подлежали до 2016 года нотариальному заверению преимущественно по желанию сторон.

В 2016 году вышеперечисленный перечень соглашений, приобретающих юридическую силу лишь после удостоверения у нотариуса, полностью сохранен в законодательстве, однако к нему дополнительно добавились и другие виды сделок, а именно:

  1. Сделки, направленные на продажу доли в праве общей собственности какому-то третьему лицу (то есть не Иному участнику общей долевой собственности). Как и раньше, участник долевой собственности, выражающий намерение продать свою имущественную долю постороннему лицу, должен письменно известить остальных сособственников имущества о желании продать долю, прописав в уведомлении цену и иные условия отчуждения. Затем же, по новым правилам, сделка по возмездному отчуждению доли одним из участников в праве общей собственности третьему лицу обязательно подлежит нотариальному заверению. Напомним, что подобная сделка может совершаться не раньше истечения месячного срока после даты извещения собственником доли, выступающим в рассматриваемой ситуации продавцом, иных участников долевой собственности. Оформление сделки раньше вышеназванного месячного срока допустимо, если нотариус, производящий обязательное удостоверение, установит наличие письменного отказа иных сособственников приобретать долю продавца. Для этого продавцу, соответственно, придется представить нотариусу помимо самого соглашения и иной требуемой документации письменный отказ иных собственников имущества.
  2. Сделки, заключаемые при продаже земельной доли.
  3. Соглашение о разделе супружеского имущества. Раньше нотариальное заверение такого соглашения осуществлялось по желанию сторон. Однако и до новых законодательных требований специалисты, практикующие в области семейного права, настоятельно рекомендовали разводящимся супругам обращаться к нотариусу при разделе имущественных ценностей, поскольку не удостоверенные простые письменные соглашения зачастую вызывали множество правовых споров в будущем. Законодательное нововведение, обязывающее удостоверять в нотариальной конторе договоренность о разделе супружеского имущества, призвано исключить такие споры в дальнейшем и максимально обеспечить права граждан.
  4. Сделки, касающиеся распоряжения объектами недвижимости в порядке доверительного управления либо опеки.
  5. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним гражданам либо гражданам, признанным ограниченно дееспособными.

Регистрация нотариально удостоверенных сделок

Раньше при совершении рассматриваемых сделок заявители представляли в территориальный регистрирующий орган соглашения, составляемые в простой письменной форме, и специалистам Росреестра приходилось самим осуществлять правовую экспертизу представленной документации.

Государственная регистрация вышеуказанных сделок проводилась, если с договором и прилагаемыми документами было, с юридической точки зрения, всё в порядке. Сейчас же обязанности по анализу, проверке соответствующей документации ложатся на нотариуса, производящего удостоверение.

По новым правилам, без подписи нотариуса государственная регистрация переходящих прав по соглашениям, которые подлежат императивному нотариальному заверению, осуществляться не будет. В то же время госрегистрация после нотариального удостоверения будет проводиться в ускоренном порядке, поскольку нет необходимости снова проверять соглашение.

Так, если регистрация прав Росреестром осуществляется на основе нотариально удостоверенной документации, сроки регистрационной процедуры составят до 3-х рабочих дней, последующих за днем приёма регистратором документов. Напомним, что по остальным, не удостоверяемым нотариусами сделкам, регистрация должна пройти в десятидневный срок.

Преимущества и недостатки обязательного нотариального заверения

Главная цель императивного нотариального удостоверения рассматриваемых сделок – это проверка соответствия сделки закону и обеспечение прав граждан и организаций. Нотариальная подпись на правовых соглашениях к тому же должна обеспечить понижение количества правовых споров. Особенно это касается разногласий, рассматриваемых в суде.

Так, например, соглашение о разделе супружеского имущества, удостоверенное нотариусом, будет важным доказательством при рассмотрении соответствующего спора судом. Поэтому сторона соглашения будет защищена от ситуации, когда противоположная сторона (другой супруг) просто передумала и требует пересмотреть ранее оговоренный порядок имущественного раздела.

Единственный, но ощутимый недостаток обязательной нотариальной процедуры тоже очевиден. Это довольно значительный (особенно при сделках с дорогостоящей недвижимостью) рост финансовых расходов сторон сделки, ведь за каждое нотариальное действие требуется платить вознаграждение нотариусу.

Особенно это становится затратным, когда выстраивается целая «цепочка» сделок, например, при продаже, а затем последующей покупке квартиры с долей несовершеннолетнего. К тому же покупатели и продавцы могут иметь супругов, которым потребуется дать нотариальное согласие на возмездное отчуждение жилья. Соответственно, у сторон сделки возникает еще одна расходная статья, а доходы нотариусов при этом, разумеется, увеличиваются.

Стоимость нотариального заверения

Нотариальное удостоверение на российской территории производится по фиксированным тарифам, которые отдельно устанавливаются для разнообразных нотариальных действий. Так, например, при отчуждении недвижимости с долей несовершеннолетнего, требующем сейчас императивного нотариального удостоверения, а также в иных случаях продажи, дарения недвижимого имущества действуют следующие тарифы:

1) если соглашение отчуждения недвижимости заключается близкими родственниками, а именно между детьми, родителями, между супругами, братьями либо сестрами, стоимость нотариального удостоверения, по тарифным нормативам, будет 3 000 рублей с прибавлением 0,2% от цены соглашения, определяемой по кадастровой стоимости объекта;

2) для всех прочих соглашений, касающихся отчуждения недвижимости, расценки следующие:

  • когда цена сделки меньше 1 миллиона рублей, нотариус возьмет за удостоверение 3 000 рублей с прибавлением 0,4% от суммы соглашения;
  • когда цена сделки варьируется в диапазоне 1-10 миллионов рублей, нотариальный тариф составит 7 000 рублей с прибавлением 0,2% от цены соглашения, превышающей миллион рублей;
  • когда цена сделки больше 10 миллионов рублей, сторонам придется заплатить нотариусу 25 000 рублей с добавлением 0,1% от суммы соглашения, превышающей 10 миллионов рублей.

Максимальный нотариальный тариф при возмездном либо безвозмездном отчуждении жилья установлен законодателем в размере 100 000 рублей. Выше названного предела нотариальное вознаграждение в рассматриваемой ситуации не взимается.

Несмотря на то, что нотариальные тарифы строго фиксированы на нормативном уровне, точную стоимость услуг нотариуса лучше уточнить в соответствующей нотариальной конторе, где планируется проводить удостоверение, поскольку к вышеуказанным суммам еще добавляются суммы услуг технического и правового характера.

infonedvizhimost.com


Новый порядок совершения сделок с недвижимостью

Вопрос о том, как провести сделку с недвижимостью, будь то квартира, комната, доля в жилье, земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, явно не праздный, поскольку затрагивает проблемы защиты приобретаемых юридических прав и финансовых затрат одной стороны сделки и гарантии получения причитающихся сумм для другой.

В связи с этими обстоятельствами участники сделок обдумывают вероятность запоздалого выявления различных негативных ситуаций, которые могут возникнуть, если не предусмотреть в договорах (купли/продажи, дарения, мены, завещания, передачи по наследству, выделения доли) тех или иных моментов, которые изначально казались несущественными или вообще отсутствующими.

Оценивая скорость и экономичность варианта составления договоров отчуждения недвижимости в прямой письменной форме, собственные познания и советы юристов-консультантов, некоторые участники сделок (тех, что не требуют обязательного нотариального удостоверения) предпочтут более простой способ решения задачи. Они, конечно, имеют полное право на свой выбор, но проблема рисков таких сделок, всё же, не исключается.

Серьёзную помощь в защите сделок с недвижимостью и в организации удобной формы их проведения сыграли законодательные изменения, вступившие в силу в 2016 году (закон “О нотариате” № 360-ФЗ от 03 июля 2016 года).

У нотариусов появились новые задачи и дополнительные функции, например, такие, как:

  • совершение исполнительной надписи, представляющей собой распоряжение на взыскание кредитором без обращения в суд денег или имущества должника по заключённым с ним договорам займа, хранения или проката при содержании в них условий о возможности внесудебного порядка взыскания (надпись не распространяется на договоры с микрофинансовыми организациями),
  • нотариальные удостоверения сделок, являющиеся подтверждением их законности и правильного оформления перехода прав собственности на недвижимость при купле-продаже, наследовании, мене и т.д., при выдаче дубликатов нотариально удостоверенных документов, при подтверждении подлинности подписей на документах, верности и точности их перевода или при подтверждении верности выписок из документов и их копий.

Расмотрим подробнее вопросы по действиям нотариусов, касающимся сделок с недвижимостью, выделив основные законодательные нововведения.

Снятие ограничения на место нотариального удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества

Означает это возможность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в любом нотариальном округе субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости (если недвижимость расположена в Лениградской области, то заверение сделки можно выполнить у любого нотариуса, работающего в Ленинградской области, а если в Крыму, то, соответственно, у любого крымского нотариуса).

Если же у собственника объекты недвижимости находятся в разных субъектах РФ (один в Кемеровской области, а другой — в Москве), то нотариально удостоверить сделки по их отчуждению (продаже, дарению и т.д.) можно у любого нотариуса, работающего в одном из округов этих субъектов (проживая в Москве, можно продать свой земельный участок в Кемеровской области, обратившись к любому московскому нотариусу, или наоборот). Суть этих нововведений изложена в статье 56 закона о нотариате.

Заверенный нотариусом договор отчуждения недвижимости необходимо далее передать в Росреестр, который должен зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу объекта:

  • в течение 3-х рабочих дней — при непосредственном обращении с нотариально удостоверенными документами для сделки;
  • в течение 1 рабочего дня — в случае передачи нотариально удостоверенных документов в электронной форме (нотариус наделён правом удостоверения электронного документа).

Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным заверением

Закон сохранил обязательность нотариального удостоверения договоров покупки недвижимости по ипотеке, как и договоров ренты, завещания, пожизненного содержания с иждивением и не исключил из внимания нотариата брачные договоры.

Изменения затронули процедуру обязательного нотариального заверения некоторых видов сделок с недвижимостью (в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.) и «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015 г.), введённые 2 июня 2016 года законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (№ 172-ФЗ)

На них нужно обратить внимание тем владельцам и лицам, чья недвижимость:

  • поделена на доли (находится в общей или долевой собственности),
  • находится в распоряжении на условиях доверительного управления или опеки,
  • является собственностью несовершеннолетних (до 14 лет) или ограниченно дееспособных людей,
  • делится между супругами при разводе (совместно нажитая в период брака).

Все сделки по отчуждению такой недвижимости должны заверяться нотариально (ст. 2 закона № 172-ФЗ).

Иными словами, дарение, продажа собственной доли построннему человеку не являющемуся участником долевой собственности, или другому дольщику, включая и процедуру мены с ним долей, регистрируются в Росреестре только после их оформления у нотариуса.

В отношении находящихся под опекой несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных людей, распоряжение опекунами имуществом своих подопечных в сделках купли-продажи, мены, дарения, аренды) происходит только после нотариального заверения этих сделок (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Требование нотариального удостоверения имущества при разводе стало обязательным. Оно изменило ранее действующее право заверения лишь по желанию супругов (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ).

Исключения:

  • Сделки с долями земельных участков из обязательного нотариального заверения исключены (статья 2 закона №351-ФЗ от 03.07.2016г. в абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Воспользоваться таким удостоверением собственник доли может лишь по своему усмотрению.
  • Не требуют обязательного нотариального удостоверения сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда (ПИФ) и с имуществом, которое приобретается паевым инвестиционным фондом, так как такое имущество находится в общей собственности участников ПИФ, а они контролируются Центробанком.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и не прошедшие эту процедуру, являются ничтожными. Они не будут регистрироваться в Росреестре, а значит, по ним не возникнет никаких юридических прав у покупателя, планирующего стать собственником недвижимости, как и не возникнут обязанности участвующих в сделке сторон. Возможность возврата недвижимости продавцу в реалии, естественно, существует, но с деньгами покупателя, если он передал их в руки покупателя, а тот отказывается возвращать в добровольном порядке, могут возникнуть проблемы, решать которые придётся, скорее всего, в суде.

Депозит нотариуса для расчётов по сделкам

Возможность использования депозита нотариуса введена ФЗ “Основы законодательства о нотариате” (статья 57 № 457-ФЗ от 29 декабря 2014 года). Представляется она достаточно удобной, поскольку обеспечивает гарантию проведения законных, безопасных и правильных расчётов как по сделкам, так и по обязательствам, подлежащих нотариальному удостоверению.

При её использовании денежные средства принимаются нотариусом в депозит на основании соглашения между покупателем недвижимости и её продавцом, выступающих в роли должника (покупатель) и кредитора (продавец). Такой порядок определён статьёй 87 № 457-ФЗ. Способами внесения в депозит нотариуса и получения из него денежных средств могут быть как наличная, так и безналичная формы расчётов.

Схема расчётов по сделкам действует следующим образом:

После достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем вопросам, включающим и договорённость по стоимости, способу передачи объекта, устное заключение о необходимости подготовки к сделке купли/продажи недвижимости, им нужно прийти к нотариусу, чтобы подготовить и подписать договор, по которому, в частности, определяется порядок расчётов через депозит нотариуса, условия передачи и возврата денежных средств, и, используя этот депозит вместо банковского аккредитива или банковской ячейки, покупателю внести деньги для дальнейших расчётов с продавцом. Понятно, что продавец сможет получить деньги лишь при условии свершившегося перехода права собственности к покупателю, а покупатель получит их обратно, если этот переход права не будет зарагестрирован в Росреестре или продавец до истечения срока регистрации согласился на их выемку из депозита. Тариф за использование депозита нотариуса составляет 1.5 тыс. руб., то есть аренда банковской ячейки обходится намного дороже депозита нотариуса.

Стоимость депозита нотариуса при сделках в простой письменной форме зависит от размера внесённых денежных средств и исчисляется в процентах от этой суммы.

Факты проведения расчётов по депозиту, сведения по уплаченным суммам относятся к тайне совершения нотариального действия, разглашение нотариусом которой третьим лицам запрещено (Ст. 5 «Гарантия нотариальной деятельности» ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате» с изменениями на 3 июля 2016 года).

Тарифы на сделки с обязательным нотариальным удостоверением

Стоимость обязательного нотариального удостоверения сделок тарифицирована, и тарифы имеют строго фиксированные размеры для различных нотариальных действий. Тем не менее, установленные нормативы могут увеличиваться, если нотариусу придётся оказывать дополнительные услуги правового и технического характера.

Стоимость обязательных нотариальных удостоверений договоров по отчуждению недвижимости (тарифы)

  • (3000 руб. + 0.2 % от суммы сделки) — при сделках между близкими родственниками — детьми, родителями, между супругами, братьями, сёстрами;
  • (3000 руб. + 0.4% от суммы сделки)  — при цене договора до 1 млн.руб.;
  • (7000 руб. + 0.2% от суммы сделки) — при цене договора 1-10 млн.руб.;
  • (25000 руб. + 0.1% от суммы сделки), но выше 100 000 руб. — при цене договора более 10 млн.руб.

Указанный предел в 100 000 руб. является максимальным тарифом, выше которого нотариальное вознаграждение быть не может.

Нотариальный тариф берётся от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Если стоимость недвижимости в договоре оказывается ниже кадастровой стоимости, то нотариальный тариф начисляется с кадастровой стоимости недвижимости (ст. 333.25 НК РФ).

Уточнить полную стоимость услуг нужно в той нотариальной конторе, где будет проводиться сделка.

Повышенная доказательственная сила нотариальных актов и удостоверений и безопасность нотариальных сделок с недвижимостью

Закон № 457-ФЗ наделил нотариальные акты повышенной доказательственной силой, в связи с чем все те обстоятельства, которые установил нотариус при оформлении документов, не требуют каких-либо дополнительных подтверждений их подлинности.

Иными словами, обращение граждан к нотариусу становится эффективным и вполне доступным способом защиты своих законных прав и интересов, ведь нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью для всех участвующих в них сторон получают дополнительные гарантии надёжности.

Оспорить такую сделку крайне сложно. Суд, расматривающий спорные вопросы может запросить дополнительные материалы в особом порядке и только в рамках отдельного делопроизводства о признании нотариальных действий незаконными, то есть при подозрении на нарушения, допущенные нотариусом, или на подготовку им фальшивых документов, что проверяется достаточно быстро.

В целях защиты прав лиц, пострадавшим от действий недобросовестных нотариусов, и для возмещения произведённых выплат за нотариальные услуги создан компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Из этого фонда средства на возмещение причинённого вреда будут использоваться тогда, когда не будет достаточно средств личной страховки нотариуса и коллективной страховки соответствующей окружной нотариальной палаты. Ответственность нотариуса определяется Кодексом профессиональной этики и статьёй 17 закона № 457-ФЗ.

Таким образом, нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью в максимальной степени обеспечивают их юридическую чистоту, надёжность и бесспорность, а участие в них нотариуса позволяет получить качественно подготовленные документы и провести сделку всего за 1 день при передаче документов в Росреестр в электронном формате, или за 3 дня, если документы поданы на бумажном носителе.

По этим причинам, нотариат, выполняющий, по сути, юридическое сопровождение сделок, словно превращается в фронт-офис любого органа Росреестра, специалисты которого уже не будут тратить время на экспертизу принятых документов, а займутся регистрацией перехода права собственности.

Очевидна и комфортность нотариального сервиса — все вопросы подготовки документов для сделки в требуемом составе, получения необходимых для неё сведений из госреестров, проведения расчётов через депозит, передача всего пакета в Росррестр для регистрации, предоставления дополнительных услуг решает нотариус.

Обращение к нотариусу обеспечивает гарантированную уверенность в чистоте сделки, в защите прав и сохранности самой недвижимости от действий аферистов, ведь сделка не проводится без личного присутствия собственника, дееспособность которого и понимание последствий сделки проверяется нотариусом, а при выявлении им тех или ных элементов неадекватности в поведении какой-либо стороны сделки, при сомнениях в документах нотариус вправе отказать в её удостоверении, чтобы риски признания сделки недействительной или вероятности её оспаривания в суде были минимальными.

Документы для нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Нужно отметить сразу, что часть документов для сделок с недвижимостью готовится самим нотариусом, а для нотариального удостоверения сделок участвующим в них сторонам нужно подготовить следующие документы:

Документы от участвующих в сделке сторон (в подлинниках и в копиях)

  • паспорта или документы, удостоверяющие личности сторон договора,
  • документы, подтверждающие полномочия представителя, если от имени стороны договора действует представитель (если таким документом является доверенность, то она должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством),
  • правоподтверждающий документ на недвижимость, на основании которого подтверждается собственность или иное право на недвижимое имущество и способ получения этого права:
  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор приватизации;
  • договор ренты;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан;
  • свидетельство о праве на наследство (ополнительно наследники составляют обязательство о принятии на себя возможных рисков в случае появления новых наследников либо при оспаривании наследования);
    • свидетельство о государственной регистрации права,
    • справка ЖСК о полностью выплаченном пае,
    • договор определения долей,
  • справка о принадлежности объекта недвижимости, предоставляемая БТИ, если право собственности на объект сделки возникло до 31 декабря 1988 года (до вступление в действие ФЗ №122-ФЗ) и не было зарегистировано,
  • домовая книга или справка (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в доме, квартире, комнате, помещении, строении, здании и т.д., или справка об отсутствии зарегистрированных лиц,
  • свидетельство о заключении или о расторжении брака,
  • заявление об отсутствии брака, подлинность подписи на котором свидетельствуется нотариусом (для сторон, не состоящих в браке),
  • согласие супруга на совершение сделки, удостоверенное нотариально, или документ о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится в общей совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов),
  • документы, подтверждающие, что продавец доли в праве собственности (комнаты в квартире) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых он её продает, или документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты) (при продаже постороннему лицу (мене, ренте, предусматривающей передачу имущества за плату) комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на объект недвижимости,
  • при продаже комнаты в коммунальной квартире также необходимо предоставить технический паспорт коммунальной квартиры с указанием жилых помещений (комнат) для определения всех сособственников в коммунальной квартире,
  •  согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой и попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника,
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (по требованию покупателя);
  • справка об отсутствии долгов по электроэнегрии (по требованию покупателя). 

Документы для ситуации, когда стороной сделки является несовершеннолетний ребенок:

  • документ, подтверждающий факт родственных отношений;
  • согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами), свидетельство о рождении, паспорт РФ (при достижении 14 лет),
  • согласие органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом, свидетельство о рождении, паспорт РФ.

На сделке должны присутствовать родители, или один из них, но с предоставлением нотариального согласия на сделку от 2-го родителя.

Документы для ситуации, когда стороной сделки является гражданин, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным

  • решение суда о признании гражданина недееспособным или ограничено дееспособным и постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна, попечителя;
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, признанных судом недееспособными;
  • разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (попечителями) согласия гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными на распоряжение имуществом.

Документы для сделки, готовящиеся нотариусом

  • сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписки из ЕГРП до конца 2016 года и из ЕГРН — с 1 января 2017 года),
  • сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости (ГКН);
  • кадастровый паспорт недвижимости,
  • справка о кадастровой стоимости недвижимости.

Эти документы запрашиваются нотариусом самостоятельно (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Они предоставляются в электронном виде.

Видеокомментарий по теме

zemvopros.ru


В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам. Вступили в силу изменения в законодательство, развивающие начатую в декабре прошлого года тенденцию включения нотариусов в оформление сделок с недвижимостью. Изменения произошли так же быстро и оказались для рынка такой же неожиданностью, как принятые в конце прошлого года нормы.

Еще недавно нотариально заверенные сделки на рынке жилья являлись скорее исключением, чем правилом.  С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.

После 2 июня 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Без участия нотариуса теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять долю в квартире.

Заверять сделку у нотариуса потребуется и в том случае, если доля в собственности на квартиру продается другому сособственнику. А также когда целиком продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, квартира принадлежит в равных долях двум родителям и взрослым детям, при ее продаже нужно обращаться к нотариусу. Если этого не сделать, переход прав не зарегистрирует Росреестр.

Кроме того, оформлению у нотариуса подлежит отчуждение квартир несовершеннолетних. На практике это означает, что без нотариуса сторонам нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Оформляются у нотариуса:

  • сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
  • отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
  • сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Не требуется нотариального оформления:

  • при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
  • при продаже квартиры, у которой один собственник.

Без нотариуса нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Одновременно с этим из перечня нотариальных оказались исключены сделки, которые касаются имущества паевого инвестиционного фонда либо того, что паевым инвестиционным фондом приобретается. По закону такое имущество находится в общей собственности участников ПИФа, они контролируются ЦБ, их не нужно дополнительно удостоверять, существовавшая норма была избыточной, поэтому нотариальное удостоверение этих сделок отменили.

«Со 2 июня вступил в силу федеральный закон 172-ФЗ, который вносит изменения в закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, — поясняет нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — А с 1 января 2017 года начнут действовать те же изменения в новый закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, который заменит существующий».

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

Меняется стоимость услуг нотариусов

Стоимость услуг нотариусов за оформление сделок с недвижимостью складывается из двух частей:

  • государственной пошлины за совершение нотариальных действий
  • и платы за правовую и техническую работу.

Размер госпошлины зависит от суммы сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, он составляет 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. Таким образом, при продаже квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.

Вторая часть оплаты — стоимость работы правового и технического характера — устанавливается централизованно нотариальной палатой в каждом из регионов.

«Сделано это для того, чтобы существовал одинаковый подход к определению платы за услуги, — объясняет Елена Абрамова. — Как показывает практика, ранее там, где таких централизованно установленных тарифов не было, стоимость услуг нотариусов оказывалась выше, чем в других регионах. Чтобы упорядочить размер платы за услуги нотариусов, в этом году Федеральная нотариальная палата приняла акт, обязательный для всех палат субъектов Федерации, которым определен предельный размер тарифов за правовую и техническую работу. Он различается в зависимости от субъекта и ориентируется на значение величины прожиточного минимума в том или ином регионе».

Максимальный порог платы за правовую и техническую работу нотариуса при удостоверении договора, для которого нотариальная форма оформления по закону обязательна, в Красноярском крае на 2016 год составил 6 835 рублей.

«На практике размер платы, скорее всего, будет меньше, пять тысяч рублей, — рассказывает Елена Абрамова. — В тех случаях, когда договор не обязателен для нотариального удостоверения в силу закона, граждане обращаются к нотариусу по желанию, максимальный тариф за правовую работу установлен на уровне 13 671 рубля. Предполагается, что он будет существенно ниже и составит две тысячи рублей».

Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему. К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей. Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2016 года.

Мнение профессионалов рынка недвижимости

Алексей Лагутин,  директор АН «Кром»

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет.

Елена Абрамова,  нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Елена Кац,  начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

Оформляются у нотариуса:

  • сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
  • отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
  • сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Не требуется нотариального оформления:

  • при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
  • при продаже квартиры, у которой один собственник.

sibdom.ru


Для формы сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.

При этом следует учитывать, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

Договор о возведении жилого дома на предоставленном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

При удостоверении договоров купли-продажи недвижимости взимается нотариальный тариф, размер которого установлен в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (пункт 1 части 1 статьи 22,1), а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Размер нотариального тарифа составляет:

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

notariat.ru


Читайте так же:

Введите запрос и нажмите Enter