Содержание статьи

Кадастровая стоимость – рыночная стоимость, которая устанавливается посредством массовой оценки. Также можно сказать, что это усредненный показатель стоимости за единицу площади, полученный после обработки массива данных по купле/продаже земельных участков и объектов капитального строительства в конкретном районе. Установленная таким образом величина используется для определения кадастровой стоимости всех наделов земли в данном районе.

Кадастровая стоимость необходима для следующих целей:

  • при исчислении арендной оплаты за использование объекта;
  • при исчислении налога на землю;
  • при определении и установлении выкупной стоимости из муниципальной и государственной собственности;
  • При оформлении у нотариуса договора ипотеки или наследства. В данном случае пошлина рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта сделки.

Величина кадастровой стоимости является важнейшей составляющей:

  • при определении экономической выгоды и целесообразности от использования;
  • при определении возможных затрат на покупку и эксплуатацию.

Довольно часто возникают спорные ситуации, например, значительное завышение кадастровой стоимости. Основная причина заключается в том, что кадастровая стоимость использует усредненные данные массовой оценки, не учитывая при этом индивидуальных особенностей конкретного объекта.

Неправильное определение кадастровой стоимости может стать причиной ощутимых финансовых потерь для собственников или заблокировать некоторые возможности по использованию.

В подобных случаях собственник имеет полное право оспорить результат кадастровой стоимости и с помощью независимого оценщика установить реальный размер стоимости земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости позволит:

  • существенно снизить налоги на землю;
  • снизить платежи за аренду участка;
  • снизить выкупную стоимость надела земли;
  • снизить плату за снятие запрета на застройку участка.

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 ).

Установлено два варианта оспаривания кадастровой стоимости:

  • Внесудебный. Собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость в специально созданных комиссиях. В Комиссию по решению этих вопросов возможно обратиться с заявлением на протяжении пятилетнего срока с момента последнего установления кадастровой стоимости.
  • Судебный. Данная процедура реализуется в случае отказа в специальной комиссии по рассмотрению споров.

Для оспаривания заключения комиссии или кадастровой стоимости в суде потребуется предъявить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта и положительное заключение на отчет. Собственник обязан заказать заключение в СРО оценщиков, в которой состоит сотрудник, сделавший и подписавший отчет.

bryansk-ocenka.ru


С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

garant.ru


Внесение участка земли, квартиры или другого объекта недвижимости в единый реестр – обязательная процедура.
Проводится это с целью определить налоги и правовое регулирование отношение между владельцем и государством. Во время регистрации оценивается государственная стоимость недвижимости.

Оценивается кадастровая стоимость в порядке, установленном законодательством. При этом учитывается средняя рыночная цена региона и целевое назначение объекта. Другие особенности почти не берутся в учет. Это приводит к завышению начисления налогов. Чтобы разрешить подобную проблему, существует такой процесс как оспаривание кадастровой стоимости. Включает в себя не только исковое обращение, но и досудебное разрешение. Что он собой представляет?

Что это?

Представляет собой утвержденную оценочной комиссией стоимость объекта недвижимости на основании критериев государства.

От оценки зависит размер налога на имущество, уставного капитала. При проведении используются специальные методы. Результаты заносятся в кадастровый паспорт. Законодательством разрешено оспаривание оценки в случае несогласия.

Процедура

Для проведения оценки кадастровой стоимости законодательством предусмотрен график.

Осуществлять процедуру необходимо 1 раз в 3 года.

Проводится по распоряжению – на основании акта органов государственной власти.

Как выбирать оценщика?

К выбору профессионала необходимо подходить с ответственностью. От навыков и опыта оценщика зависит успешность процесса. Он может выступать в качестве индивидуального предпринимателя либо сотрудника оценочной организации.

К такому лицу законодательство выдвигает требования:

  • являться членом саморегулируемого учреждения оценщиков;
  • иметь страховой полис сумой 300 000 рублей;
  • не иметь взысканий по дисциплине.

Могут ли завысить стоимость?

Сотрудники государственных органов располагают к себе стабильностью. Люди привыкли доверять им. Могут ли работники кадастровых служб неправильно оценить стоимость и завысить ее?

Кадастровая цена представляет собой величину, состоящую из нескольких факторов – возраста объекта, места расположения, функциональности и прочего. Начиная с 2015 года, имущественный налог стали начислять на основании цены, которую установила кадастровая палата. Владельцы недвижимости заметили, что плата стала больше.

Причины завышения

Главная причина завышения – пополнение бюджета государства за счет увеличения налога.

Следующая причина – простая ошибка. Сотрудник службы может ошибиться в определении цены или при переносе данных.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

При несогласии собственника с установленной стоимостью он вправе ее оспорить. Такое право установлено законодательством.

Основаниями выступают:

  • необоснованный большой налог на объект недвижимости;
  • отсутствие разъяснений от сотрудников кадастровой службы о завышении стоимости;
  • результаты экспертизы, доказывающей завышение цены.

Причины могут быть другого характера – все зависит от ситуации.

Этапы снижения – проведение оценки, отчетность и экспертиза.

Сначала нужно обратиться к независимому оценщику (у него должна быть лицензия на осуществление такой деятельности). Результаты экспертизы направить в комиссию по пересмотру.

Необходимая документация:

  • справка о стоимости;
  • при самостоятельном оспаривании – ксерокопию документа на право собственности объектом;
  • при наличии документов о недостоверности оценки также нужно предъявить их;
  • отчетность о реальной стоимости (в бумажном и электронном формате);
  • заключение эксперта.

В каких случаях применяется?

Если верить практике, оспаривание касается земельных участков, используемых для получения прибыли. Зависит этот факт от неправильной оценки комиссий Российского реестра и установления цены объекта недвижимости выше рыночной. Как результат – завышение налогов, земля начинает не окупать себя.

Оспаривание проводится в таких случаях:

  • когда меняется целевое назначение – владелец использует территорию в других целях;
  • при объединении нескольких участков земли или распределение одной территории между двумя владельцами;
  • если объект был поврежден.

Практика оспаривания

Рассматриваются споры об итогах определения кадастровой стоимости в общем порядке. Обратиться в Росреестр необходимо обязательно – стоимость и ее изменение должны вноситься в базу данных. Без этих действий процесс переоценки будет считаться незаконным.

На оспаривание имеют право:

  • физические лица – в тех случаях, когда установленная стоимость неверна и нарушает их права;
  • юридические лица – когда оценка стоимости выдвигает неправомерные обязательства;
  • органы самоуправления – при возникновении споров, касающихся недвижимости, принадлежащей державе, но не используемой ею.

Комиссия рассматривает заявление не больше месяца.

Способов оспаривания несколько – досудебное разрешение (обращение в органы кадастровой службы) и обращение в суд.

Досудебная процедура

Физические лица вправе подавать иск на рассмотрение судом без предыдущего обращения в кадастровую службу.

Юридическим лицам предусмотрен другой порядок – они могут обращаться в суд только в случае отказа комиссии Росреестра принимать заявление.

Судебная практика

Обращаться с исковым заявлением можно в федеральный, областной или городской суд. В качестве истца выступает Росреестр.

Основаниями для обращения в суд являются:

  • неправильно внесенные данные в базу и как результат – неверно начисленный налог;
  • неверная стоимостная оценка в момент проведения экспертизы.

Схема действий для юридических лиц

Процесс оспаривания необходимо осуществлять в такой последовательности:

  1. Подача заявления в комиссию с целью пересмотра решения оценки.
  2. В случае одобрения решения – перерасчет налогов.
  3. При отклонении заявления – попросить решение комиссии об отказе в письменном виде.
  4. Затем подать иск в суд на пересмотр решения.
  5. Если суд удовлетворяет исковое заявление – пересчитать налоги, если нет — продолжать выплачивать налог по изначальной сумме.

Для физических лиц

Для лиц физического типа схема действий проста. Сразу подается иск в суд.

Исход решения такой же – при одобрении запроса произвести перерасчет налогов, при отклонении – выплачивать его по прежней стоимости.

Необходимые документы

 

Вместе с иском на пересмотр кадастровой стоимости подается такая документация:

  • справка о кадастровой стоимости недвижимого объекта – с указанием даты определения стоимости;
  • ксерокопия свидетельства о праве собственности – заверенная нотариусом;
  • отчетность оценщика – дата должна совпадать с проведением кадастровой оценки;
  • заключение организации оценщиков;
  • комиссионное решение об отказе пересмотра стоимости кадастра;
  • ксерокопия платежки на уплату пошлины государству.

Перерасчет налога

В случае изменения судом кадастровой стоимости в заключительном акте решения он обязан указать следующие данные:

  • новую кадастровую стоимость;
  • дату, на которую подавалось заявление на оспаривание.

Новая стоимость понадобится, чтобы рассчитать имущественный налог и земельный в новом году. Налог возможно пересчитать только после внесения новой стоимости в базу реестра.

Что говорит закон

3 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 237 «О государственной кадастровой оценке», согласно которому произошли некоторые изменения. Во-первых, для обращения в суд теперь можно не прибегать к предварительной помощи комиссии. В 22 статье (часть 1) говорится, что такое обращение не является обязательным. В 3 части этой же статьи говорится, что итоги установления стоимости могут оспариваться.

Во-вторых, для обращения в комиссию пакет документов стал меньше. Понадобится выписка о стоимости, ксерокопия документа на право собственности и отчетность оценки. В части 9 и 10 22 статьи закона говорится, что можно предъявлять прочую документацию.

В-третьих, оценкой будут заниматься бюджетные учреждения, а не оценочная компания.

Специальные организации бюджетного типа будут наделяться полномочиями по определению стоимости и проведению оценки.

В-четвертых, появится новый процесс исправления ошибок. Пока стоимость утверждается, можно исправить допущенные неточности в определении стоимости. При подтверждении ошибки учреждение обязано в продолжение 60 дней произвести перерасчет. Об этом гласит 21 статья, часть 15.

Согласно 25 главе, пункт 5 Кодекса административного судопроизводства, заявитель при оспаривании стоимости вправе выдвигать требования:

  • установить по отношению к объекту недвижимости его рыночную стоимость;
  • изменить кадастровую стоимость при выявлении недостоверных данных об объекте;
  • оспорить решение и действие (бездействие) комиссии.

В соответствии с 6 пунктом Кодекса, обращаться в суд могут юридические, физические и прочие лица.

К последним относятся:

  • бывший владелец объекта недвижимости (если по результатам кадастровой оценки затрагиваются его права);
  • участник доли собственности;
  • арендатор объекта;
  • прокурор.

В 7 пункте говорится, что ответчиком по делу установления стоимости является орган государства или местного самоуправления, которые утвердили итоги установления цены. Также могут участвовать:

  • орган, который обязан исправить ошибку;
  • орган, который осуществляет функцию государственной кадастровой оценки, выступает в качестве заинтересованного лица;
  • комиссия и орган государства, при которых сформировалась оценка.

Сроки и стоимость

При обжаловании стоимости оформление новой цены придется ждать от 3 дней до недели. Пошлина государству составляет 300 рублей. При обращении в кадастровую палату пошлина отсутствует. Оспорить оценку можно в продолжение полугода с момента ее установления.

Заявление

При обращении с просьбой пересмотреть стоимость понадобится заявление. Подавать его можно лично или отправить почтой. В документе указать личные данные владельца, сведения об объекте и причину пересмотра.

Скачать образец можно здесь: Заявление об оспаривании кадастровой стоимости

Могут ли отказать?

Случаев отказа несколько – при предоставлении неполного пакета документов и при отсутствии согласия других владельцев собственности пересматривать стоимость объекта.

Особенности процесса

При обращении в суд сроки рассмотрения заявления могут быть разными. Рассматривать его могут в продолжение месяц, заседание может длиться еще несколько месяцев. При несогласии с судом допускается обратиться в арбитраж.

Сделать это необходимо в продолжение 10 суток.

Таким образом, при несогласии с комиссией кадастровой службы стоимость объекта недвижимости можно оспорить. Вариантов несколько – обратиться к комиссии кадастрового учреждения или в суд. Для физических и юридических лиц законом предусмотрена схема действий.

ipopen.ru


Процедура оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества разъяснена Пленумом Верховного Суда РФ. Затронуты все основные вопросы, начиная с того, какие требования могут быть заявлены при обращении в суд, заканчивая распределением судебных расходов.

Разрешение многочисленных вопросов по требованиям, связанным с оспариванием кадастровой стоимости, нашло свое отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ (пост. Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 (далее — Постановление № 28)). В статье мы расскажем о наиболее важных моментах Постановления № 28.

Правила оспаривания кадастровой стоимости

Пленум Верховного Суда РФ сформулировал понятие «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Под данным термином следует понимать предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия) (абз. 4 п. 1 Постановления № 28).

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 375, 390, 402 НК РФ; п. 5 ст. 65 ЗК РФ). Сведения о ней носят общедоступный характер.

Оспаривание кадастровой стоимости с 15 сентября 2015 года осуществляется по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства (абз. 5 п. 1 Постановления № 28).

Заявитель может оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

До появления Постановления № 28 оспаривание кадастровой стоимости осуществлялось по общим правилам искового производства. Президиум ВАС РФ указывал (пост. Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010), что требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий Росреестра.

Участники пересмотра кадастровой стоимости

Обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (п. 6 Постановления № 28).

К иным лицам относятся:

  • бывший собственник объекта недвижимости (если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление);
  • участник долевой собственности (он самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников) (п. 1 ст. 45, п. 2 ст. 392, п. 3 ст. 408 НК РФ; ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее — Закон об оценочной деятельности));
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости);
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц) (когда арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости);
  • лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 ЗК РФ; пп. 1, 2 ст. 2, пп. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ));
  • прокурор (для защиты прав, свобод и законных интересов граждан, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований).

Отметим, что права арендаторов в зависимости от того, у кого они арендуют недвижимое имущество, разные. Так, если оно находится в собственности юридических лиц или граждан, обязательным условием для пересмотра кадастровой стоимости является факт отражения согласия на пересмотр от собственника в договоре или в ином письменном документе.

Если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то факт отражения или неотражения в письменном документе согласия на пересмотр кадастровой стоимости никакой роли не играет, главное условие — чтобы арендная плата исчислялась исходя из кадастровой стоимости объекта.

Данный подход используется в судебной практике (пост. Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012).

Таким образом, Пленум Верховного Суда РФ обобщил информацию относительно возможных заявителей по оспариванию кадастровой стоимости. Судебная практика до выхода Постановления № 28 складывалась аналогичным образом. Заявителями выступали собственники, арендаторы и иные заинтересованные лица, которых так или иначе затрагивали в правах (определения ВС РФ от 22.07.2015 № 49-АПГ15-13, от 08.07.2015 № 41-АПГ15-35, от 24.06.2015 № 91-АПГ15-5; пост. АС МО от 04.12.2014 № Ф05-13564/14).

Административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (п. 7 Постановления № 28).

Также к участию в деле могут быть привлечены:

  • орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки — в случае оспаривания кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки;
  • орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке — как заинтересованное лицо (административный ответчик) по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности);
  • Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана — как заинтересованное лицо (административный ответчик) по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии.

Кроме того, суд вправе привлечь к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты его решением (например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости).

Процедура пересмотра кадастровой стоимости

Президиум Верховного Суда РФ указал, что дело о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, была ли утверждена органами власти очередная кадастровая оценка до вынесения судом решения или нет (п. 15 Постановления № 28).

Данные разъяснения, безусловно, улучшают положение заявителей. Фактически исключена возможность получить отказ по формальным основаниям в связи с внесением в государственный кадастр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

Отметим, что если в ходе рассмотрения дела в государственный кадастр недвижимости утверждены и внесены результаты очередной оценки, применимые к спорному объекту недвижимости, то заявитель не вправе изменить требования и оспорить результаты этой оценки. Однако он может обратиться в суд с самостоятельным требованием при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, когда это установлено законом, и представления соответствующих доказательств (п. 16 Постановления № 28).

Позиция Пленума Верховного Суда РФ в части доказывания полностью отражает нормы законодательства. Так, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 Постановления № 28).

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Также отметим, что стороны вправе урегулировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (например, на одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости). Соглашение должно содержать условия примирения и порядок распределения судебных расходов.

Полномочия судей в делах об оспаривании кадастровой стоимости

На основании имеющихся в деле доказательств суд вправе установить рыночную стоимость объекта недвижимости в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости (п. 24 Постановления № 28).

В резолютивной части решения суд должен отразить величину установленной им кадастровой стоимости. Она включается в государственный реестр недвижимости. Если же на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости (п. 25 Постановления № 28).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вносят в государственный кадастр недвижимости, применяют для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывают эту дату.

Кроме того, Пленум Верховного Суда РФ указал, что установленная судом кадастровая стоимость применяется до вступления в силу акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки (при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости) (п. 28 Постановления № 28).

Для целей налогообложения такой акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода (п. 1 ст. 5 НК РФ).

При этом необходимо учитывать, что изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу, прекращения производства по апелляционной или кассационной жалобе (представлению) (п. 29 Постановления № 28).

Судебные расходы при оспаривании кадастровой стоимости

Что касается распределения судебных расходов, то основополагающим моментом в нем является требование, с которым лицо обратилось в суд. Так, если удовлетворено требование об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, то судебные расходы будут взысканы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. При этом в тех случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя (административного истца) на установление кадастровой стоимости в размере рыночной (которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя (административного истца), поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем (административным истцом) юридических интересов.

Если в суд заявлено требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости через недостоверность сведений об объекте оценки, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, то судебные расходы будут взысканы с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если же кадастровая стоимость была пересмотрена судом в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте оценки, то судебные расходы будут отнесены на орган, допустивший такую ошибку.

При удовлетворении судом требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (п. 31 Постановления № 28).

actbuh.ru


Читайте так же:

Введите запрос и нажмите Enter