Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое предусмотрен нормами Жилищного кодекса РФ. Процедура перевода жилого помещения в нежилое может быть установлена региональным законодательством. Об особенностях порядка изменения назначения помещения расскажем в нашей статье.

Перевод помещения из жилого в нежилое

ЖК РФ в ст. 17 определяет, что квартира предназначается только:

• для проживания;
• занятия предпринимательской деятельностью гражданами, которые в нем проживают (если это не мешает другим жильцам).

Ни в коем случае нельзя располагать в квартире промышленное производство. Как же быть гражданам, которые хотят разместить в помещении магазин или склад? Для этих случаев законодатель предусмотрел процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

В ЖК РФ содержатся общие положения о переводе, субъекты же РФ принимают нормативные акты, которые конкретизируют процедуру. Однако региональные акты не должны противоречить требованиям федерального законодателя. В противном случае они подлежат отмене.

Новый регламент перевода жилых помещений в нежилые в Москве

С 1 декабря 2015 года изменилось законодательство о порядке перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве. Был принят новый административный регламент, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП.

Поводом для разработки регламента послужили многочисленные жалобы со стороны населения Москвы на организованные на первых этажах жилых домов торговые точки или офисы. При этом жильцы узнавали об этом только после открытия организации – их мнением, в нарушение ЖК РФ, никто не интересовался.

Именно поэтому одним из главных положений нового регламента стала необходимость получения владельцами квартир на 1-м этаже разрешения не менее 2/3 собственников квартир дома для изменения назначения помещения. Более того, столичные власти займутся предварительной проверкой правильности протоколирования решения общего домового собрания и проверят достоверность всех подписей.

Кроме того, регламент расширил список необходимых документов, подаваемых в уполномоченный орган для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое. В частности, к ним добавилось заключение органа опеки для случаев, когда среди владельцев квартиры есть несовершеннолетний собственник.

Условия перевода жилого помещения в нежилое в 2015–2016 годах

Помимо сбора документов для оформления перевода, необходимо соблюсти несколько условий, которые законодатель посчитал нужным ввести для изменения назначения помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если:

• помещение находится в собственности у заявителя;
• квартира находится на 1-м этаже дома (на более высоких этажах перевод разрешен, когда этажи ниже отведены под нежилые помещения);
• у квартиры есть отдельный вход (или имеется возможность его построить);
• недвижимость не находится в обременении;
• в квартире не зарегистрированы граждане;
• осуществляется изменение назначения жилплощади целиком (нельзя перевести только одну комнату);
• квартира не находится в аварийном доме или доме под снос.

Как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое

Для изменения назначения помещения необходимо осуществить ряд действий.

1. Подготовить проект переустройства помещения. Речь идет не о планировке как таковой, хотя она тоже возможна для оборудования отдельного входа. Имеется в виду перестройка квартиры, чтобы она соответствовала нормам, которые законодательство предъявляет к нежилым помещениям. Для того чтобы узнать требования, необходимо обратиться за консультацией в Роспотребнадзор и Пожнадзор по месту нахождения дома.

Если переустройство затронет права других собственников в многоквартирном доме, то для проведения дальнейших действий необходимо получить их согласие. Для этого собирается общее собрание и на повестку дня выносится конкретный вопрос. Жильцы принимают решение путем голосования.

Рекомендуем поручить разработку проекта переустройства специализированной организации, которая состоит в СРО и имеет соответствующее свидетельство с допуском к проектным работам. Это сэкономит время и деньги. Дело в том, что проект необходимо согласовывать с компетентными органами и получать соответствующие разрешения. При помощи компетентных лиц это получится сделать намного быстрее.

2. Собрать пакет документов. В него входят:

• заявление;
• паспорт обращающегося;
• проект переустройства с приложенными заключениями компетентных органов;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• решение общего собрания дома (при необходимости);
• доверенность на представителя (если он будет участвовать в процессе оформления).

3. Представить документы в уполномоченный орган. Документы можно передать и через МФЦ. Если все документы соответствуют требованиям законодательства, выдается уведомление о переводе жилого помещения в нежилое.

4. Если для завершения оформления необходимо проведение ремонтных работ, об этом указывается в уведомлении. После их осуществления на руки выдается акт специальной комиссии из того органа, который выдал уведомление.

Законодатель предусмотрел ряд документов, которые необходимы для оформления уведомления о переводе. Однако запрашивать их у граждан компетентный орган права не имеет, так как бумаги они могут запросить сами, например различные выписки из государственных реестров (ЕГРЮЛ, ЕГРП и т. д.).

Регистрация перевода жилого помещения в нежилое в Росреестре

Для того чтобы завершить процесс перевода, необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра, представив перечисленные ниже документы:

• заявление;
• паспорт;
• уведомление;
• доверенность на представителя.

Также необходимо оплатить госпошлину (1000 руб.). Заявитель не обязан представлять квитанцию об оплате пошлины при осуществлении регистрации, так как данные об оплате содержатся в общей базе. Специалист Росреестра сможет проверить этот факт самостоятельно.

Документы можно:

• отнести лично;
• отправить по электронной почте;
• отправить заказным письмом;
• подать в МФЦ;
• передать через представителя.

Причины отказа в переводе помещений

1. Непредставление необходимых документов.
2. Обращение в некомпетентный орган.
3. Несоответствие плана переустройства требованиям закона.
4. Несоблюдение требований по переводу помещений.

В иных случаях отказ невозможен. Если он все же поступил, его можно обжаловать вышестоящему руководству или в суде.

Обращаем внимание на то, что гражданин вправе переделывать документы неограниченное количество раз. Законодатель не ограничивает число попыток в рамках, например, года или месяца. Однако госпошлина действует определенное количество времени — 3 месяца. По прошествии этого периода ее необходимо оплачивать заново.

nsovetnik.ru

С формальностями перевода помещений из жилого фонда в нежилой знакомы многие предприниматели и юристы. Под нежилыми помещениями подразумеваются, например, офисы или производственные цехи. А вот практика переводов нежилых офисов в категорию жилых помещений встречается реже. Все потому, что если у человека есть средства, ему проще приобрести стандартную квартиру или дом, чем заниматься этой процедурой, порой весьма непростой. К жилым помещениям государственные службы предъявляют гораздо более серьезные требования, чем к коммерческим помещениям. И если сделать жилыми бывшие офисы в многоэтажном здании бывает еще достаточно просто, то с дачами или домами дела обстоят по-другому, перепланировка может оказаться очень дорогой, а часто и попросту невозможной.

Тем не менее Законом рассматривается как вопрос перевода жилых помещений в категорию нежилых, так и наоборот – нежилых в категорию жилых. Подобные операции можно проводить с квартирами в многоквартирных домах, частными домами, дачами и комнатами в общежитиях. Правда, в каждом отдельном случае есть свои особенности и тонкости.

Общие правила

Согласно Жилищному кодексу, жилыми признаются изолированные помещения, являющиеся пригодными для круглогодичного проживания. Существуют установленные санитарные нормы (детально они описаны в СанПиН 2.1.2.2645-10), которым эти помещения должны соответствовать в полной мере. Согласно 22-й статье Жилищного кодекса также допускается неполное соблюдение требований, но при условии, что помещение в любой момент можно «довести до ума», переустроить. Жилыми признаются как целые частные дома или квартиры, так и их части, а также комнаты. В некоторых случаях дачи тоже могут быть признаны жилыми, если их утвердят в качестве капитальных строений, то есть, тех же частных домов, но только если это будут разрешать условия использования участка, на котором построена дача.

Таким образом, желая перевести помещение в категорию жилых, необходимо, чтобы:

• оно соответствовало санитарным нормам (то есть, было пригодно для постоянного проживания в нем) или же в нем имелись все условия для приведения в соответствие установленным Законом требованиям;
• оно не было обременено правами других лиц и находилось в собственности заявителя.

Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением. А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться. Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.

Пошаговая инструкция

Процедура перевода помещения завершается на этапе получения новых документов в Росреестре. К заявлению о государственной регистрации надо будет обязательно приложить документ, подтверждающий изменение назначения объекта. Получить его нужно в органах местного самоуправления. Чтобы провести операцию, следует придерживаться следующей пошаговой стратегии.

Документы

Первым делом собираем необходимые документы. Их перечень может варьироваться в зависимости от положений региональных законов и каждой ситуации отдельно. Однако в обязательном порядке в списке документов присутствуют:

• паспорт заявителя;
• само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
• документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
• заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
• проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Дополнительно может понадобиться, например, поэтажный план здания и кадастровый паспорт с техническим планом (обе справки заказываются в БТИ). В Москве должностные лица самостоятельно получают ряд недостающих в этом списке документов (поэтажный план здания, паспорт земельного участка и т.д.), однако их можно собрать и подать по своей инициативе. В других регионах страны заявителям часто приходится оформлять перед подачей заявления документы и справки исключительно самостоятельно. Хотя если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, справки из БТИ, по правилам, приносить не обязательно.

Перепланировка жилья

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести. Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС. Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Если нужны незначительные изменения в помещении, к проектным организациям можно не прибегать, сделав эскиз фломастерами на плане строения самостоятельно.

Подаем заявление

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган. В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки. В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

Услуга бесплатна (в отличие от перепланировки помещения, на которую может уйти, с учетом изготовления проекта, технического и кадастрового паспортов, около десяти тысяч рублей и больше). После подачи заявления ответ должен прийти в течение 48 рабочих дней. За этот срок в Департаменте городского имущества обязаны либо согласовать перевод помещения, либо отказать, ссылаясь на недостатки помещения и законные основания для такого решения. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев после получения извещения.

Регистрируем жилое помещение

После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности. Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр. Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2016 года составляла 350 рублей. Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.

Срок регистрации не может превышать 10 рабочих дней.

Особенности перевода квартиры в категорию жилых

Изменение назначения объекта, находящегося в многоквартирном доме, вариант самый распространенный и простой. В 22-й статье Жилищного кодекса указано, что квартиры могут считаться жилыми, если в них соблюдены следующие нормативы (неполный перечень):

• есть вентиляция, канализация, электро- и водоснабжение;
• помещение является полностью изолированным;
• квартира располагается в зоне жилой застройки;
• состояние квартиры не вызывает опасений для жизни проживающих в ней людей и тех, кто живет по соседству.

Вопрос перепланировки нежилого помещения, которое переводят в жилую квартиру, актуален почти в ста процентах случаев. У магазинов и офисов по-своему разделено внутреннее пространство, совсем не так, как того требуют нормативы для жилого помещения. Поэтому для начала нужно уладить вопрос переустройства (через проектные организации или через согласование эскиза). Важно не забывать, что в многоэтажках переустройство часто затрагивает соседние квартиры, особенно если речь идет о помещении на первом этаже, поэтому перед началом любых работ нужно получить согласие соседей на общем собрании собственников.

Для согласования проекта или эскиза понадобится протокол собрания, к которому следует приложить лист регистрации участвующих в собрании, полный список собственников, их согласие на переустройство.

Особенности перевода дома в садоводческом товариществе

Сделать дом в садоводческом товариществе жилым по документам – задача не из легких. Часто бывает так, что такой дом оснащен всем необходимым, построен очень добротно и вообще комфортен для круглогодичного проживания не менее, а может даже более чем любая среднестатистическая квартира, но муниципальные власти жилым его не признают. Все дело в том, что у таких домов отсутствует одна очень важная деталь, обязательная для признания помещения жилым, – они построены на участке, предназначенном для огородничества и садоводства, а не жилой застройки.

Согласно российскому законодательству, есть три типа участков, предназначенных специально или преимущественно для огородничества:

1. огородные земельные участки (строить в таких местах капитальные здания запрещено, а некапитальные не подлежат по техническим параметрам признанию в качестве жилых);
2. дачные земельные участки (пригодны для строительства жилого дома);
3. садовые земельные участки (пригодны для строения капитальных жилых строений, но не жилых помещений).

Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.

Таким образом, почти единственной возможностью признания строения на садовом земельном участке жилым является решение вопроса через суд. Вместе с заявлением понадобятся правоустанавливающие документы и технический паспорт. Однако все не так просто. Суд может признать строение жилым, только если оно стоит на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Решение об изменении порядка разрешенного использования принимается уполномоченными органами, то есть, муниципалитетом и управлением или департаментом, отвечающим за жилищный фонд. Если муниципалитет даст добро, собственнику нужно будет обратиться в орган кадастрового учета и получить новый кадастровый паспорт на участок и на жилой дом, а после зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав.

Как признать жилым частный дом

Если дом располагается в зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то главной загвоздкой для признания его жилым будет уже не вопрос предназначения участка, а пригодность строения к круглогодичному проживанию. При несоответствии техническим нормам, надо будет согласовать и провести перепланировку, после чего с переводом дома в категорию жилых проблем быть не должно.

Особенности перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений

Чтобы признать комнату в общежитии жилой, понадобятся документы из общего списка и, как в случае с квартирой, согласие всех жильцов общежития на перевод и переоформление комнаты. Так же проводим перепланировку, учитывая согласованный план, получаем акт приемочной комиссии, и отправляемся с заявлением в жилищные органы. В случае отказа, всегда можно попробовать решить проблему в судебном порядке. Если у гражданина нет уверенности, что он сможет выиграть дело самостоятельно, ему лучше обратиться к квалифицированному адвокату.

law03.ru

Всё чаще возникает необходимость переоформления нежилых помещений в жилые. Подобная процедура связана с большой нехваткой жилого пространства в российских городах.

Как правило, под жильё переводят дачные дома или другие подобные постройки. Этим вопросом занимаются органы местного управления.

Зачем нужен перевод

Если человек владеет собственностью, которая имеет статус нежилого помещения он вправе переоформить его под жилое помещение. Дальше им можно распоряжаться как для личных потребностей, так и для того, чтобы сдавать в аренду.

При этом стоит отметить, что пока в нежилой постройке не будет сделан ремонт или перепланировка, его статус будет невозможно поменять. Поэтому перед оформлением всех документов, следует заранее позаботиться об этих нюансах.

В каких случаях возможен перевод

Статья 23 ЖК Российской Федерации гласит о том, что перевод возможен лишь в том случае, если собственник помещения сам проявляет инициативу.

Также, если есть совладельцы, должны написать об заявление, которое заверяется у нотариуса.

1. Следующим условием для перевода является то, что нежилое помещение не должно находиться в залоге. Если данное помещение было приобретенное в кредит, то на время перевода владелец должен полностью погасить задолженность.
2. Всё, что есть в постройке, должно находиться в исправном состоянии.
3. Помещение должно соответствовать техническим нормам.
4. Помимо, самого здания прилегающая территория также должна быть безопасной.
5. Вход в здание жильцам и аварийным службам ничего не должно загораживать.

Если будет нарушен хотя бы один из пунктов, государство даст запрет на переоформление помещения.

Определение жилого и нежилого помещения

Жилое помещение подразумевает под собой недвижимое имущество, которое приспособленное для постоянного проживания. Оно должно соответствовать всем санитарно-техническим нормам.

Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для проживания граждан. Её используют для служебных, бытовых, производственных целей. К этой категории относятся:

• офисы;
• магазины;
• склады;
• дачные домики и прочее;

Какие существуют ограничения для перевода

В ЖК Российской Федерации прописываются некоторые пункты, при которых невозможен перевод нежилого помещения в жилое. Эти обстоятельства никаким образом нельзя обойти:

1. Недвижимость находится в залоге.
2. Помещение не соответствует санитарным и техническим нормам.

Порядок и процедура перевода

Процедура переоформления состоит из нескольких этапов:

1. Собственника жилья собирает и подает необходимые документы (список ниже).
2. Проводится экспертиза недвижимости жилищной комиссией для принятия решения о переводе помещения.
3. В проектном бюро разрабатывается и согласовывается проект для смены статуса.
4. Если всё в порядке, тогда выдаётся разрешение.
5. В базе данных проектно-инвентаризационного бюро проводиться изменения.

Заявление об изменении статуса помещения рассматривается полтора месяца в местном органе самоуправления. Заявителю должен прийти официальный ответ с решением о переводе или запрете.

Отрицательный ответ должен содержать полный перечень нарушений, который привел к отказу об изменении статуса.

Есть ли какие-то нюансы в 2017 году

Переоформление в 2017 году осуществляется без каких-либо изменений в соответствии с ЖК Российской Федерации. Вся процедура выполняется по строго определённому плану с предоставлением всех документов. Это регламентируется следующими нормативными актами:

• ЖК Российской Федерации, Глава 3.
• Градостроительный кодекс, который регламентирует требования к помещениям нежилого и жилого характера.
• Постановление « Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением».
• Строительные нормы.
• Санитарные нормы.

Куда и какие документы нужно предоставлять для перевода

Если все требования со стороны собственника выполнены и помещение соответствует нормативам, он вправе обращаться в органы самоуправления (в Москве — Департамент городского имущества, подать документы можно также через единый портал госуслуг — МФЦ).

Список документов:

1. Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
2. Кадастровый паспорт, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
3. Тех. паспорт на недвижимость. В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
4. План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
5. Письменное согласие соседей.
6. Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.

Этот перечень документов является основным, возможны нюансы, например, потребуется предоставить решение органов опеки, если собственник помещения — несовершеннолетний ребенок.

Часть документов, например выписку из ЕГРП, выписку из тех-паспорта и др. специалист МФЦ получает самостоятельно в рамках системы документооборота между различными госслужбами. Заявителю не придется искать их самостоятельно.

Скачать образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое.

Стоимость и сроки перевода

Госуслуга по переводу и выдаче документа о смене статуса помещения оказывается бесплатно.

Сроки — в течение 48 дней (45 дней плюс три). Если перевод помещения согласован, вам выдадут решение о переводе нежилого помещения в жилое.

В случае отказа решение можно обжаловать в течение 3 месяцев в суде с того момента, когда собственнику стало известно о нарушении его законных прав.

Следует понимать, что при самостоятельном выполнении процесса перевода в сложных ситуациях (помещение имеет некоторые особенности, нужна реконструкция и пр.) потребуется много времени и сил. К примеру, Леоновой Валентине Петровне из Рязанской области при переводе помещения понадобился год.

Большая часть времени ушла на составление и согласование проекта, приблизительно 2 месяца. К тому же, семь месяцев проводились ремонтные работы. Один месяц был потрачен на сбор всех документов.

Для того чтобы сэкономить своё время рекомендуется обратиться за помощью к опытным юристам, которые выполняют всю работу. Юридические услуги при этом могут составить от 300 тыс. рублей до 350 тыс. рублей в зависимости от объема работы.

Наиболее проблематичной стороной данной процедуры является составление проектной документации. Зачастую юристы, по желанию заказчика, выполняют именно эту работу. Их помощь считается весьма удобной, поскольку с их стороны всегда учтены все тонкости перевода помещения.

Как оформить перепланировку, если она нужна

Вполне вероятно, что в нежилом помещении нужна перепланировка.  Статья 25 ЖК Российской Федерации гласит о том, что любые перепланировки в помещении должны быть отображены в тех. паспорте. Перед тем как организовать перепланировку нежилого помещения, собственник обязан согласовать это с комиссией. Подобная процедура необходима для определения безопасности проведения работ.

Для разрешения выполнения ремонтных работ, владелец помещения должен обратиться в проектное бюро со своим проектом или же заказать его. После всех согласований даётся разрешение на выполнение перепланировок в нежилом помещении с дальнейшим его переводом в жилую недвижимость.

По окончании работ необходимо, чтобы результат был принят специальной комиссией, составляется акт.

Перепланировка и ремонтные работы могут быть запрещены, если это приведет к нарушению правил эксплуатации дома. Несущие и опорные стены не должны быть затронуты, поскольку это может привести к разрушению многоэтажного дома. Строго запрещается выполнять какие-либо перепланировки без разрешения.

Результат

Заявитель получает документ о смене статуса помещения в течение 45 дней от даты, когда были направлены все документы в органы самоуправления.

Получив на руки решение о переводе заявитель оформляет новое свидетельство о праве собственности. Для этого нужно:

1. Обратиться в МФЦ с заявлением и паспортом.
2. Оплатить госпошлину — 350 руб.
3. В течение 10 дней получите свидетельство.

Процедура перевода из нежилого в жилое с появлением МФЦ достаточно проста. Самым проблематичным является составление и согласование проекта в случае необходимости перепланировки и реконструкции нежилого помещения. На помощь в этом вопросе могут прийти опытные юристы, которые за определённую плату выполнят всё грамотно.

Юридические нюансы процедуры — на видео

О некоторых тонкостях перевода нежилого помещения в жилое рассказывает юрист — Евгений Осинцев.

terrafaq.ru

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

• если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
• если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
• если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
• если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
• если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

• ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
• наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
• возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

• представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
• представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
• несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
• наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.

Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.

При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.

infonedvizhimost.com