Чем грозит незаконная перепланировка?

Чтобы квартира стала максимально комфортной для проживания, хозяевам нередко приходится делать в ней капитальный ремонт. Иногда требуется объединить соседние комнаты, а в некоторых случаях — поделить. К сожалению, большая часть перепланировок современных квартир является незаконной. Что такое незаконная перепланировка? Чем грозит она собственникам помещений?

Перепланировка – это…

Российский Жилищный кодекс гласит о том, что перепланировкой является преобразование интерьера помещений, которое требует фиксирования изменений в техническом паспорте. Для того чтобы у владельца квартиры в будущем не возникло проблем с согласованием перепланировки, необходимо заранее продумать план работ. Некоторые типы ремонтных работ следует согласовать с Жилищной инспекцией. Каких основных правил нужно придерживаться?

Какие работы не требуют специального разрешения

Нижеперечисленные типы работ не требуют согласования с БТИ:

• обновление отделки стен, пола, потолка;
• монтаж, разбор, замена элементов встроенных мебельных систем, которые не являются отдельным помещением;
• замена старой сантехники;
• монтаж оборудования со стороны улицы (установка кондиционеров, москитных сеток, антенн);
• перемещение и замена батарей, кухонных плит;
• замена прежнего оборудования на аналогичное по габаритам и свойствам,
• ремонтирование лоджий, балконов;
• монтаж легких витрин и дверей, самовыдвигающихся и крутящихся, если не меняется площадь помещения;
• монтаж перегородок, не предполагающих увеличение нагрузки на перекрытия,
• удаление тамбура;
• устранение перегородок (ненесущих);
• устранение или формирование проемов для дверей в ненесущих стенах.

Какие работы запрещены

Незаконная перепланировка квартиры оказывает непосредственное влияние на прочность конструкции сооружения, что может привести к его повреждению или разрушению. Также она может усложнить доступ жильцов в свои квартиры или к объектам общедомовой собственности.

Перепланировка незаконная может быть признана при проведении следующих типов работ:

• переделка помещений, которая ухудшает жилищные условия собственников и пользование инженерно-техническими коммуникациями дома;
• полный демонтаж несущих стен, ослабляющий прочность дома;
• установка радиаторов на балконы и лоджии;
• установка лоджий и балконов выше вторых этажей;
• установка систем отопления полов от общедомовой теплосети;
• объединение вспомогательных и жилых помещений;
• увеличение площади вспомогательного помещения путем объединения с жилым;
• заделывание вентиляции или уменьшение размера канала;
• монтаж перегородок, после которого формируется новое помещение без окон и радиаторов;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции дома;
• заделывание в стену газовой трубы;
• присоединение к квартиры общего коридора лестничной площадки;
• монтаж отключающих устройств коммуникаций, влияющих на потребление ресурсов в других помещениях;
• переоборудование технических помещений;
• работы в зданиях аварийных и представляющих культурную ценность.

Как выявляются изменения

Перепланировка незаконная может быть выявлена в следующих ситуациях:

• жалобы от владельцев соседних помещений о нарушениях, создающих помехи комфортному проживанию (плохая звукоизоляция, вентиляция и пр.);
• аварии и сбои в работе инженерно-технических коммуникаций дома;
• обход квартир сотрудниками коммунальных служб для проверок коммуникаций, счетчиков;
• проведение сотрудником БТИ изменения площади квартиры для составления технического паспорта;
• при заключении сделки с недвижимостью.

Ответственность

Незаконная перепланировка предполагает и наказание для собственников. Существует несколько типов мер воздействия на нарушителей, таких как:

• штраф;
• возвращение прежнего вида помещения по требованию БТИ в установленные сроки;
• повторный штраф и составление судебного иска на владельца квартиры, когда он отказывается вернуть прежний вид;
• продажа недвижимости на публичных торгах за пренебрежение предписаниями жилищной инспекции и суда.

Незаконная перепланировка квартиры: штрафы

Несогласованные ремонтные работы по перепланировке любых жилых помещений грозят собственникам квартир административным штрафом. Согласно КоАП, незаконные перепланировки приводят к порче жилых домов, коммуникаций, влияют на их эксплуатацию. Размер штрафа для физлиц зависит от территориального расположения дома и составляет обычно 2500 рублей. Для юрлиц штраф за незаконную перепланировку будет больше. Однако в Кодексе не установлены размеры штрафов в зависимости от того или иного случая.

Если собственник узаконил перепланировку путем подачи судебного иска, административный штраф все равно необходимо оплачивать. Также требования местной администрации к собственнику квартиры не запрещают ему подавать ответное исковое заявление, чтобы узаконить проделанные работы.

Злостные нарушения

Перепланировка (незаконная) грозит собственникам жилья не только уплатой штрафа. Если требования жилищной инспекции по возвращению прежнего вида жилью игнорируются или работы не были выполнены в установленные сроки, такие нарушения считаются злостными. При этом жилищная инспекция вправе подать судебный иск на владельца квартиры.

Здесь возможно два варианта развития событий:

1. Квартира продается на публичных торгах. Собственнику возвращают часть вырученные средства, но вычитают из них расходы на судебные издержки и прочие необходимые траты. Новые владельцы квартиры получают от государства требования по обязательному возвращению внешнего вида жилью.
2. Если квартира не приватизировалась и была получена по договору соцнайма у местной администрации, владельцев выселяют. При этом материальная компенсация не предусматривается. Однако новым владельцам будет необходимо провести работы по возвращению внешнего вида квартире, как и в предыдущем случае.

Трудности при заключении сделок

Незаконная перепланировка грозит собственникам не только проблемами с жилищной инспекцией, но и при заключении сделок с недвижимостью. Провести сделку по своему желанию и без лишних затрат времени и денег не получится. Продажа квартиры может быть осуществлена, однако стоимость такого жилья будет существенно занижена. Если перепланировка незаконная, то ни один банк ни на каких условиях не выдаст покупателям жилищный кредит на эту квартиру. То есть продажа по ипотеке здесь невозможна.

Но если технические характеристики квартиры были изменены незначительно, то сделка по продаже может быть проведена. Потенциальные покупатели должны в обязательном порядке информироваться обо всех нарушениях, для чего нужно подписать осведомительные документы. При этом новый владелец берет на себя ответственность за возвращение внешнего вида квартиры, что неизбежно ведет к дополнительным тратам. Сумма скидки на квартиры с неузаконенной перепланировкой зависит от характера изменений, но обычно она составляет 15-20%.

Нередко на рынке недвижимости продается жилье, где была проведена незаконная перепланировка. Чем грозит она собственникам? Прежде всего, при выявлении этого факта владельцы обязаны уплатить административный штраф и вернуть прежний вид квартире. Если это не было сделано, квартира может быть продана на публичных торгах вне зависимости от мнения ее владельца.

fb.ru

Нередко граждане в стремлении сделать свою квартиру более комфортной и современной нарушают интересы своих соседей и создают угрозу безопасности для всех жильцов дома.

При проведении ремонтных работ в жилом помещении собственник должен четко знать: какие работы допустимы, какие проекты требуют согласования, а что делать категорически нельзя.

Самовольное переустройство жилых помещений

Перепланировка – достаточно длительный и трудоемкий процесс, требующий от собственника квартиры значительных временных и финансовых затрат.

Прежде всего идея преобразования жилого пространства должна воплотиться в проекте, который подлежит согласованию в местном органе власти, занимающимся жилищной политикой конкретного муниципального образования.

Только после такого согласования собственник может приступить к работам по перепланировке квартиры.

Проведение строительных работ без согласования или с отступлением от утвержденного плана определяется ЖК РФ, как незаконная (самовольная) перепланировка.

Переустройство и перепланировка жилых помещений, нарушающие права, имущественные и иные интересы других граждан, а также создающие угрозу безопасности жильцов МКД признаются незаконными и не могут быть легализованы.

К таким действиям, например, относятся:

1. Нарушение вентиляции;
2. Разрушение несущих перегородок;
3. Перенос батарей отопления на лоджию;
4. Превышение разрешенной нагрузки на несущие конструкции и другие.

Перепланировка квартиры без согласования

Любая перепланировка или переустройство квартиры требуют согласования.

Чтобы определить круг работ, для выполнения которых не требуется разрешение госорганов, необходимо определиться с категорией работ по перепланировке и переустройству согласно действующему жилищному законодательству.

Переустройство жилья связано с вмешательством в инженерные сети и другое оборудование многоквартирного дома, и требует корректировки технической документации на квартиру.

Перепланировка включает в себя работы по изменению конфигурации жилища, связанные с внесением изменений в техпаспорт помещения.

В рамках перепланировки производят возведение и снос ненесущих перегородок, перенос оконных и дверных проемов и аналогичные работы.

Без согласования можно производить строительные и ремонтные работы, не связанные с внесением изменений в техническую документацию помещения и не изменяющие какие-либо существенные параметры помещений.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей?

В соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ дела о нарушениях правил пользования жильем рассматриваются региональными органами жилищного надзора (госжилинспекция).

После поступления в данный орган жалобы на незаконную перепланировку должностные лица (государственные жилищные инспектора) проводят внеплановую проверку соблюдения жилищного законодательства и при выявлении нарушений возбуждают дело об административном правонарушении.

Органом, наделенным полномочиями по контролю за исполнением законодательства, в том числе и жилищного, является прокуратура.

В случае если уполномоченный региональный орган бездействует или его решения вызывают сомнения, граждане могут пожаловаться в территориальный орган прокуратуры.

Если неправомерные действия соседей при переустройстве своей квартиры причинили вред собственникам других квартир МКД, эти лица вправе самостоятельно обратиться в суд за защитой своих прав в соответствии со статьями 304 и 305 ГК РФ.

Поскольку в результате самовольной перепланировки может быть причинен ущерб общедомовому имуществу или коммуникациям, организации, управляющие эксплуатацией МКД, заинтересованы в устранении последствий незаконных действий собственников.

С жалобой можно обратиться в управляющую компанию, которая в свою очередь может самостоятельно обратиться в жилинспекцию для проведения проверки и в суд с требованием о восстановлении помещения в изначальное состояние.

Как составить жалобу?

Жалоба на самовольную перепланировку жилища подается в письменном виде на имя руководителя жилинспекции муниципального образования, на территории которого расположен МКД.

В документе необходимо указать данные заявителя, в том числе адрес, куда орган должен отправить ответ о рассмотрении жалобы.

Основная часть обращения – это данные о нарушителе (достаточно точного адреса) и непосредственно доводы о правонарушении (произведен снос несущих перегородок, объединена оснащенная газовой плитой кухня с жилой комнатой и так далее).

В заключение излагаются требования заявителя (привлечь нарушителя к ответственности, обязать привести помещение в первоначальный вид, устранить нарушение жилищного законодательства).

Предлагаем вам скачать образец жалобы на незаконную перепланировку: Скачать бланк.

Жалобу можно направить по почте заказным письмом с уведомлением. В этом случае заявитель получает подтверждение о получении почтового отправления органом власти.

Также граждане вправе обратиться в уполномоченный орган лично, по электронной почте либо посредством специальных онлайн-сервисов, размещенных на интернет-сайтах учреждений.

Ответственность

К нарушителю правил перепланировки и переустройства жилой недвижимости применяются следующие санкции:

• Наложение административного штрафа за незаконную перепланировку квартиры осуществляется жилищной инспекцией в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ. Размер взыскания установлен в пределах от 2 до 2,5 тысяч рублей.
• Дополнительно жилищный инспектор вынесет предписание о возврате помещения в исходное состояние. Если перепланировка (переустройство) соответствует требованиям законодательства, собственник, пренебрегший процедурой согласования, может узаконить ее в судебном порядке.
• Если же проведены недопустимые, с точки зрения закона и безопасности граждан, проживающих в МКД, работы по перепланировке квартиры, и собственник отказывается приводить помещение в прежнее состояние, жилье реализуется посредством процедуры публичных торгов.

Решение о проведении данной процедуры выносится судом по иску органа местного самоуправления. Торги проводятся в форме аукциона, в котором могут принять участие все желающие граждане и организации.

После оформления права собственности на перепланированную квартиру победителем аукциона прежний собственник подлежит выселению.

Сумма, полученная от реализации квартиры, перечисляется бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнительное производство.

Штраф и обязанность восстановить жилое помещение могут применяться и к нанимателям жилья. В случае отказа от восстановительных работ, договор найма расторгается и восстанавливать помещение надлежит собственнику.

Опасаясь за свою безопасность, соседи написали жалобу в Жилищную комиссию. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

kvartira3.com

С целью улучшения комфорта владельцы квартир часто переоборудуют начальную планировку помещения. Эти действия полностью легитимны, если все планируемые действия осуществлены в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Нередко на практике возникают случаи, когда перепланировка квартиры производится на свой страх и риск. В этом случае можно говорить о незаконной перепланировке, чье осуществление несет за собой административную ответственность.

Что это такое

Незаконная перепланировка – это самовольное переустройство жилых помещений без согласования или с отступлением от утвержденного плана. Отклонение от кадастрового паспорта объекта недвижимости вызовет интерес у органов БТИ и необходимость проведения специальной поверки по факту выявления несогласованной переделки.

Различают 2 вида незаконных перепланировок:

1. Когда изменения возможны, но официальное согласие жилищной комиссии не получено. Решение этой проблемы возможно через составление технического заключения и плана перепланировки с целью последующего узаконения.
2. Когда произведены ремонтные работы, запрещенные законом. Например, демонтаж части несущей стены. В этом случае собственника помещения ждет привлечение к административной ответственности и затраты на приведения жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику может грозить и в тех случаях, когда он приобрел жилье с уже имеющимися нарушениями, например, по договору дарения или по наследству. При оформлении квартиры техпаспорт не является обязательным документом, и будущий владелец может и не знать о совершенной перепланировке. К сожалению, это не избавляет его от необходимости устранения возникшей проблемы.

Что можно менять, а что нельзя

Чтобы четко знать зону ответственности следует понимать какие действия с помещением не относятся к перепланировке и могут осуществляться без каких-нибудь дополнительных разрешений.

Работы, не требующие согласования с жилищной комиссией и БТИ следующие:

• обновление отделки потолка, стен и пола (косметический ремонт);
• ремонт лоджий и балконов;
• замена старой сантехники;
• замена и перемещение отопительных батарей;
• установка систем вентилирования и кондиционирования;
• удаление ненесущих перегородок и прорубание проемов для дверей в ненесущих стенах;
• монтаж оборудования со стороны улицы: кондиционеры, москитные сетки и пр.
• замена в квартире инженерных сетей на аналогичные по параметрам устройства.

Ряд действий по перепланировке строго запрещен законом. Это объясняется тем, что вмешательство в конструкцию здания, затрагивающее несущие конструкции может привести к повышению риска обрушения здания, уменьшению безопасности жильцов дома, усложнению доступа жильцов к объектам общедомовой собственности и т.д.

В частности, законодатель установил запрет на:

• демонтаж несущих стен;
• установку радиаторов на лоджии и балконы;
• соединение вспомогательного помещения с жилым;
• перекрытие системы вентиляции;
• присоединение к квартире участков общего пользования, например, общего коридора;
• пользование инженерно-техническими коммуникациями дома;
• ухудшение жилищных условий собственников квартиры в связи с осуществляемой переделкой;
• установку «теплых полов» от общедомовой теплосети и т.д.

С подробным перечнем разрешенных и запрещенных действий по перепланировке можно ознакомиться в жилищной инспекции по месту жительства.

Ответственность

Чем может грозить владельцам помещения незаконная перепланировка? Если речь идет о квартире и владельце-физическом лице, то в КоАП за подобное нарушение предусмотрен административный штраф в размере 2500 — 5000 руб.

Собственник дома за произведение изменений без согласования заплатит 1000-1500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ). Наиболее значительный штраф применяется для юридических лиц, если будет осуществлена незаконная перепланировка нежилого помещения. Его сумма может составить 250 000 руб. и выше.

Владельцу квартиры будут выданы предписания властей о восстановлении состояния жилплощади в первоначальном виде, в каком она находилась до самовольной перепланировки за счет собственных средств.

При отказе в добровольном исполнении предписания возможно принудительное судебное решение либо даже выселение и реализация квартиры через аукцион.

В этом случае после продажи квартиры на публичных торгах собственнику возвращается часть средств за вычетом судебных издержек. Новые владельцы квартиры получают предписание о возвращении внешнего вида жилью.

Самовольные изменения, проведены в муниципальной квартире могут привести к расторжению договора социального найма. За незаконную перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке нарушение может быть отягощено санкциями банка.

Узнать о том, что владелец помещения не согласовал изменения в Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья, могут разными путями:

1. По заявлению соседей, написавших соответствующую жалобу при нарушении их собственных интересов.
2. По обращению ТСЖ, УК или ЖК, в чьи прямые обязанности входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах.
3. По анонимному обращению, телефонному звонку, устному заявлению. сообщению участкового и других источников. В каждом случае инспектор обязан отреагировать на поступившую информацию и принять меры по ее проверке.

Можно ли продать квартиру

Продажи квартиры с незаконной перепланировкой возможна, однако, продавцу следует учесть несколько важных деталей:

• не всегда есть возможность быстро найти покупателя, готового купить квартиру «с изъяном», требующую необходимость совершения узаконения;
• покупатель будет требовать получения значительной скидки, так как расходы на техническое оформление перепланировки лягут на его плечи;
• квартиру невозможно будет продать по ипотеке, так как велик риск отказа в сделке банка после проверки документального и реального состояния объекта потенциального залога.

Все вышеперечисленное усложняет продажу квартиры и затрудняет поиск покупателя. Проблему отягощает еще помимо дороговизны и длительность проведения процедуры узаконения совершенных изменений – срок может доходить до 2,5-3 месяцев.

Именно поэтому рекомендуется все переделки согласовывать с контролирующими органами и изменения отражать в кадастровом паспорте.

Существование на рынке большого числа проектных организаций позволяет получить на руки техническое заключение и план перепланировки в течение 14 дней по относительно недорогой цене.

Как узаконить

Если владелец квартиры получил предписание о необходимости узаконить совершенную перепланировку или принял это решение самостоятельно необходимо в первую очередь выяснить, подлежит ли самовольное переустройство жилья согласованию или нет.

Если перепланировка квартиры подпадает под запрет на основании указанного в законодательстве перечня инспектор потребует возвращение помещения в первоначальный вид силами собственника жилья.

В случае, если узаконение перепланировки возможно, требуется написать соответствующее заявление в БТИ и местную жилищную инспекцию. В этом заявлении подробно указываются все сделанные в квартире изменения.

К заявлению необходимо приложить техническое заключение кадастрового инженера или проектной организации, имеющей соответствующие полномочия. Понадобится также план перепланировки квартиры. Выполнение технического заключения и плана перепланировки возможно в течение 10-14 дней при средней стоимости 18-20 000 руб. в случае, если изменения незначительные и не затрагивают несущие конструкции.

Помимо вышеуказанных документов понадобится дополнительно предоставить:

• свидетельство о праве собственности помещением, жилищный ордер либо муниципальный договор найма жилья;
• технический паспорт;
• согласие жильцов квартиры на официальное оформление перепланировки в документах.

Обращение в БТИ рассматривается в среднем в течение 45 рабочих дней, после чего специальная комиссия на месте исследует вид и технические особенности совершенных изменений, а также возможность их официального признания. На основе экспертизы составляется окончательное заключение.

В случае получения отказа собственник жилья может попробовать обратиться за узакониванием переделок в суд и пытаться любыми возможными способами доказывать соответствие проделанных изменений всем санитарным и строительным нормам. После получения положительного решения суда гражданин сможет внести необходимые изменения в техническую документацию.

Поэтому, чтобы не создавать лишних проблем лучшим решением будет обращение в соответствующие органы за консультацией о возможности совершения перепланировки заблаговременно, до начала ремонтных работ. Это позволит выяснить законность предполагаемых действий и провести перепланировку с наименьшими финансовыми затратами в кратчайшие сроки.

Куда жаловаться если соседи сделали несогласованные изменения квартиры

Нарушение правил пользования жилым помещением рассматривается на основании законодательства органами жилищного надзора (ст. 23.55 КоАП РФ). В случае, если соседи сделали незаконную перепланировку квартиры, которая может угрожать безопасности или создает возможность обрушения здания в целях защиты своих прав можно написать жалобу в произвольной форме в госжилинспекцию.

В заявлении необходимо отразить сведения о проведении незаконной перепланировки и указать адрес соседей. В основную часть обращения входят также данные о нарушителе и доводы, почему вы считаете их действия противозаконными.

Заключительная часть заявления содержит требование о привлечение нарушителя к ответственности и устранении нарушения. Жалобу можно отправить в уполномоченный орган любым доступным способом: явившись лично, заказным письмом по почте либо посредством специального онлайн-сервиса на сайте организации.

На основании принятого заявления надзорный орган обязан провести внеплановую проверку соблюдения жилищного законодательства и выявить нарушения. В случае обнаружения последних возбуждается дело об административном правонарушении.

Если орган по контролю за исполнением законодательства бездействует можно обратиться в прокуратуру. Когда неправомерные действия соседей по перепланировке нанесли вред владельцам других квартир можно обратиться в суд на основании ст. 304 и 305 ГК РФ.

Таким образом, нарушенные права можно и нужно защищать, пользуясь установленными законом способами.

Видео: Чем грозит незаконная перепланировка

kvartirkapro.ru

Незаконная перепланировка жилого помещения – проведение работ, которые приводят к изменению конфигураций объекта недвижимости, без предварительно полученного на это разрешения. Также незаконными эти работы считаются после получения разрешения, но с нарушением жилищного законодательства, строительных норм, санитарных и противопожарных требований. И чаще всего встречаются именно эти два варианта вместе.

На сегодняшний день факты самовольной перепланировки квартиры подтверждаются регулярно. Причиной этому выступает желание сэкономить средства и время, а также убеждённость в том, что о проведённых работах государственные органы не узнают. Последнее убеждение слишком шаткое, поскольку нередко о перепланировке сообщают соседи, по своим причинам (надоедливый шум или личная неприязнь). Кроме того, при совершении любой сделки с жильём незаконная перепланировка, согласование которой не проводилось, станет явной и скрыть её не получится.

Также следует учитывать, что незаконная перепланировка – это не только её несогласование, отсутствие разрешений и несоблюдение установленных норм, но и невыполнение пункта о вывозе строительного мусора.

Что находится под запретом

Для лучшего понимания нюансов, которые неизбежно приведут к неприятным последствиям и ответственности перед государственными инстанциями, стоит выяснить, что относится к понятию «незаконная перепланировка»:

• Изменения, которые привели к ухудшению жилищных условий как для жильцов квартиры, так и для других граждан, проживающих в доме;
• Переустройство жилого помещения в нежилое;
• Нанесение ущерба конструкции многоквартирного дома, несущим стенам;
• Демонтаж вентиляционных систем или их урезание;
• Повышенная нагрузка на несущую конструкцию всего дома;
• Перемещение отопительных систем на балкон или лоджию;
• Подключение подогрева пола от тепловой магистрали подачи горячей воды;
• Несоблюдение требований противопожарной безопасности;
• Изменения, которые привели к объединению жилого помещения с кухней;
• Факт штробления горизонтальных швов под электрическую проводку;
• Обустройство террасы или лоджии на втором этаже и выше;
• Прочие нарушения.

Согласование проведённых изменений после их завершения возможно, однако зачастую оно проходит с некоторыми трудностями, особенно при наличии существенных нарушений.

Возможные последствия

Есть несколько вариантов того, чем грозит незаконная перепланировка квартиры, которые варьируются в зависимости от обстоятельств и степени нарушения:

Выплата штрафа

Самовольная перепланировка любого жилого помещения, согласование которой не проводилось, в соответствии с действующим российским законодательством карается выплатой административного штрафа. Кодексом об административных правонарушениях незаконная перепланировка признается порчей жилого дома, оборудований, систем коммуникаций и пользованием ими не по назначению. Размер административного штрафа для физических лиц будет зависеть от месторасположения объекта недвижимости. Для юридических лиц эта сумма будет в несколько раз выше.

В данном кодексе самовольная перепланировка какого-либо жилого помещения рассматривается отдельными пунктами и статьями. Там же предусмотрены и суммы штрафов в соответствии с тем или иным случаем.

Если собственник квартиры подал исковое заявление в суд, чтобы сохранить сделанную перепланировку, не возвращая жилью прежний вид, и суд удовлетворил этот иск, то это не освобождает собственника от положенной административной ответственности и уплаты штрафа. При этом любое требование к владельцу со стороны администрации не воспрещает ему подать ответный иск для узаконивания проделанных работ с изменением конфигурации объекта недвижимости.

Злостные нарушения

К злостным нарушениям относится неуплата штрафа, предписанного жилищной инспекцией, игнорирование требований вернуть квартире прежний вид или проведение работ, которые не вложились в выделенный на них срок. В таких случаях органы жилищной инспекции подадут на владельца жилого помещения исковое заявление в суд. Это может привести к двум вариантам развития событий:

• Продажа жилплощади с публичного торга. Владелец получит денежную сумму от продажи квартиры с вычетом расходов на судебные издержки, траты инстанций и прочее. Новый владелец получает от государства требование обязательно вернуть жилью прежний вид;
• Выселение из неприватизированной квартиры, полученной по договору социального найма у муниципалитета. Денежная компенсация не предвидится, а новому жильцу, так же как и в первом варианте, необходимо будет вернуть жилплощади прежний вид.

Трудности сделок

Владельцу квартиры не удастся в любой момент и без трудностей совершить какую-либо сделку с объектом недвижимости, в котором была проведена незаконная перепланировка. Продать такое жильё можно, однако при этом собственник теряет немалую сумму, поскольку стоимость такой недвижимости снижена. Если потенциальный покупатель хочет приобрести жильё в ипотеку, банк ни за что не выдаст кредит на покупку квартиры с незаконной перепланировкой, то есть продать недвижимость такому покупателю будет невозможно.

Если изменение конфигурации было незначительным, то продажа жилья вполне возможна. При этом потенциальный покупатель должен быть обязательно осведомлён о нарушениях. Между сторонами подписываются документы, подтверждающие эту осведомлённость. Кроме того, в документе нужно указать, что покупатель согласен вернуть квартире её прежний вид после приобретения или же узаконить их в бюро технической инвентаризации. Разумеется, это немалые расходы, поэтому продавцу придётся снизить стоимость на определенную сумму.

Эта сумма зависит от масштаба изменений и в каждом случае будет разной. В среднем цена уменьшается на пятнадцать-двадцать процентов от рыночной стоимости квартиры.

pravonedv.ru

Многие люди, стремясь сделать свою квартиру удобной и уютной, придумывают различные интерьерные уловки. Но когда они не помогают хозяева квартиры прибегают к кардинальным изменениям в виде перепланировки. На этом этапе важно, чтобы все переделки строительных конструкций не противоречили закону и были согласованы со всеми уполномоченными органами. Поэтому лучше заранее знать о том, какая перепланировка считается незаконной и к каким последствиям она может привести.

Какая перепланировка является незаконной?

Когда говорят о незаконной перепланировке квартиры, то подразумевают, что она проведена без соответствия закрепленным в законе строительным и санитарным нормам, следовательно, ее невозможно согласовать для получения официального разрешения.

Незаконные виды переустройства жилых помещений закреплены в федеральных и региональных нормативных актах, согласно им под запретом находятся:

• изменение расположения коммуникационных систем;
• возведение стен или создание дверных проемов в несущих стенах;
• снос стеновых панелей и объединение прилегающих территорий, делающих помещение непригодным для проживания;
• перепланировка, повлекшая изменение границ помещений, находящихся в ведении государственных структур, отвечающих за безопасность;
• переделки, повлекшие изменение параметров зданий, что проявилось в виде трещин на фасаде или внутридомовых стенах;
• оборудование устройств, способных изменить действительные показания приборов учета;
• любые перестройки вентиляционных выходов;
• создание нагрузки на несущие конструкции, которая превышает законные нормы;
• оборудование отопительных систем на выносных конструкциях зданиях;
• оснащение подогрева пола с использованием общедомовой трубы;
• нарушение строительных норм, которые могут привести к пожару и антисанитарии;
• создание незапланированных ниш путем переделки стеновых конструкций;
• переоборудование электропроводки, противоречащее пожарным и электрическим нормам;
• оборудование приквартирных терасс, расположенных выше второго этажа дома;
• перестройки чердаков и подобных помещений для целей производственного использования;
• перепланировка жилых помещений в домах, признанных аварийными.

Пример незаконной перепланировки

Распространенным примером незаконной перепланировки можно назвать ситуацию, когда проводят расширение помещения санузла за счет захвата части смежного с ним коридора. Если такое изменение проводить с разрешения уполномоченных органов, то потребуется проведение официального согласования, которое будет включать технический анализ возможности переделок и составление проекта. По закону расширение влажных помещений требует прокладки специальных гидроизоляционных материалов, что при самовольной перепланировке практически не учитывают. Последствием таких переделок становятся непредвиденные протечки, приводящие к затоплению соседей с нижних этажей и возмещению им нанесенного ущерба.

Другим ярким примером незаконной перепланировки является объединение балконов или лоджий с жилой комнатой. Если такие изменения не согласовать с жилищной инспекцией, то в последующем добиваться их узаконивания придется только через суд. Дело в том, что на сегодняшний день соединение выносных конструкций с жилыми помещениями законом запрещено, поэтому уполномоченные органы вправе отказать в разрешении, даже если все действия выполнены в соответствии с законными нормами.

Порядок узаконивания

Если же перепланировка проведена без получения предварительного разрешения, то чтобы ее узаконить, лучше всего найти возможность договориться о согласовании с БТИ или местной жилищной инспекцией путем подачи соответствующего заявления. При необходимости составления и согласования проекта переделок дополнительно придется обращаться к кадастровому инженеру.

В заявлении, подаваемом на согласование самовольной планировки, должны быть указаны точное время и описание сделанных в квартире изменений. В среднем такое обращение рассматривается в течение 1,5–2 месяцев, после чего по указанному в нем адресу отправляется специальная комиссия, которая в момент посещения:

1. Определяет вид и технические особенности проведенной перепланировки.
2. Оценивает ее законность и выдает окончательное заключение.

При получении отказа от этих организаций, заявителю придется:

• обращаться за узакониванием переделок в суд;
• доказывать законными методами соответствие проделанных изменений санитарным и строительным нормам, а также то, что они не создают угрозы для жизни и здоровья окружающих.

blockquote>Для избежания бюрократических и судебных хлопот, и получения отрицательных результатов, лучшим вариантом станет обращение собственника в нужные инстанции до начала переделочных работ.

В этом случае от него потребуется подать заявление и приложить к нему заранее подготовленный проект перепланировки.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Особое внимание на незаконную перепланировку стоит обратить владельцам ипотечных квартир, так как:

1. Ее проведение может привести к разбирательствам не только с надзорными органами, но и с кредитным учреждением, предоставившим ипотеку. Чаще всего, банки предусматривают в договоре пункт о полном запрете перепланировок в залоговой квартире и предусматривают за его нарушение различные санкции.
2. Помимо административной ответственности хозяина ипотечной квартиры, совершившей в ней самовольные переделки, могут обязать вернуть ее в первоначальный вид или добиться документально подтвержденного законного разрешения на них.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой?

Продажа квартиры с самовольной перепланировкой является достаточно проблематичной операцией и на то есть несколько веских причин:

• очень сложно найти покупателя, готового приобрести квартиру с изъяном, неотраженным в технической документации и взять на себя полную ответственность за совершение перепланировки;
• покупатель, согласившийся купить квартиру с незаконной планировкой, скорей всего, будет просить немалую скидку, ссылаясь на будущую оплату услуг по ее узакониванию;
• кроме того, такую квартиру невозможно продать по ипотеке, так как банк осуществляет тщательную проверку документального и реального состояния потенциального залога и поэтому такой вариант не одобрит.

Получается, что продать квартиру с самовольной перепланировкой возможно, но сделать это очень сложно. Реализовывать жилье с переделками, согласованными в соответствии с законом, гораздо проще.

Штраф и последствия незаконной перепланировки

Незаконная перепланировка квартиры грозит ее владельцам:

1. Административным штрафом, предусмотренным КоАП в размере 2500 рублей, а его несвоевременная уплата возбуждением судебным приставом исполнительного производства и добавлением к сумме долга исполнительного сбора.
2. Предписанием региональных властей о восстановлении состояния жилплощади в первоначальный вид, а при его неисполнении возможны:

• принудительное судебное решение;
• выселение и реализация квартиры через аукцион.

Самовольные изменения, проведенные в конструкции муниципальной квартиры, приведут к расторжению договора социального найма с принудительным условием восстановления ее первоначального вида.

Ответственность за переделку жилья всегда несет его собственник, даже если его фактической вины в этом нет. Незаконная или несогласованная перепланировка квартиры может быть выявлена вследствие различных обстоятельств:

• из-за поступившей от соседей жалобы на излишний шум во время строительных работ;
• на основании заявления УК, выявившей факт нарушения при законном осмотре квартиры;
• при вызове техника из БТИ для подготовки технической документации;
• и многих других.

Поэтому, чтобы избежать наложения штрафов и судебных разбирательств в случае выявления технических изменений жилья, лучше согласовать их заранее с нужными жилищными органами и получить соответствующее разрешение.

lawestate.ru